TRIBUTACIÓN EN LA COMPRA DE INMUEBLES DE SEGUNDA MANO: ¿IVA O IMPUESTO DE TRANSMISIONES?
Cuando compramos una vivienda, un local o una nave; y sobre todo si quien lo compra es un empresario, nos puede surgir la duda de qué impuesto grava la operación, si el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Una cosa está clara, cuando hay una transmisión de un bien o derecho hay que pagar un impuesto por esa transmisión, que sea uno u otro depende de varios factores:
- Si es una primera o posterior entrega del inmueble.
- Si quienes intervengan en la operación sean empresarios o profesionales o particulares.
- En el caso de que se renuncie a la exención del IVA.
Como primeras reglas básicas:
- Ambos impuestos coexisten, pero sólo se aplica uno de ellos. Las operaciones sujetas a IVA están no sujetas a ITP, las no sujetas a IVA se someten a ITP y las operaciones sujetas y exentas de IVA se gravan por ITP, salvo que se renuncie a la exención, como se explica posteriormente.
- Solo está sujeto a IVA la primera entrega de viviendas (viviendas nuevas), locales o naves, con lo cual la segunda (viviendas usadas) y siguientes estaría sujeta a ITP, con las excepciones que describiremos a continuación.
- Las sucesivas entregas de inmuebles, sólo está sujeta a IVA cuando quienes intervienen en la operación son empresarios o profesionales y se renuncia a la exención del IVA. Es decir, si interviene un particular, ya sea como comprador o vendedor, siempre estará sujeta a ITP. O cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible: los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción y se renuncie a la exención (por ejemplo, particular que compra un local comercial a una empresa para posteriormente alquilarlo).
Aclarar qué impuesto grava estas operaciones es importante para los empresarios, por su diferente tratamiento fiscal . Mientras las cantidades pagadas por el ITP constituyen un coste para el empresario, el IVA no lo es, puesto que puede ser deducido en la declaración.
Veamos algunas definiciones:
1 – Qué es un empresario o profesional para el IVA a estos efectos:
- Personas o entidades que realicen actividades empresariales o profesionales que implican la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.
- En particular, los arrendadores de bienes.
- Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
No tendrá la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, con excepción de las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
2 -Qué es primera entrega de viviendas (viviendas nuevas):
Son aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.
Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, la entrega de las mismas suponen una “primera entrega”, no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas.
Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.
3- Excepción a la regla en segunda transmisión o posterior realizada entre empresarios o profesionales:
Estas transmisiones están lo que se dice, sujetas pero exentas al IVA, es decir, se paga el ITP, como hemos dicho anteriormente. Sin embargo, pueden darse dos situaciones:
3.1 – Renuncia a la exención del IVA por el transmitente del inmueble, que es el Sujeto Pasivo del IVA y por tanto a quien corresponde optar por la exención.
CONDICIONES: (Artículo 20.DOS de la Ley 37/1992)
- El transmitente sea sujeto pasivo de IVA.
- El adquirente sea sujeto pasivo de IVA, y actúe, en la adquisición, como empresario o profesional.
- El adquirente, bien tenga derecho a la deducción total -o parcial, desde el 1-1-2015- del IVA soportado, porque vaya a destinar la adquisición al ámbito de sus actividades empresariales o profesionales por las que soportará IVA deducible.Ya que basta que el adquirente pueda deducirse parcialmente el IVA soportado, y no la totalidad, y porque importa el destino previsible del bien adquirido, se abre la puerta a la renuncia a la exención a quienes realizan actividades sujetas y no sujetas a IVA al mismos tiempo, e incluso a quienes no han iniciado la actividad cuando llevan a cabo la adquisición.
- El transmitente que opta por la renuncia a la exención del IVA comunique dicha opción de forma fehaciente al adquirente, de forma previa o en el momento en que se produce la entrega de los bienes.
No es obligatorio, de todas formas, que la escritura de transmisión diga expresamente que se ha optado por la renuncia a la exención, pues es suficiente con que se desprenda del documento que se ha repercutido IVA. (STS; Sala 3ª, de 30 de mayo de 2016, número 1219/2016), aunque sí es muy recomendable para evitar problemas posteriores.
OPERATIVA:
La operación está sujeta pero no exenta del IVA, y se da la situación de INVERSIÓN DE SUJETO PASIVO DEL IVA. El IVA no lo repercute en la factura el vendedor, sino que se hace constar la expresión: “Operación con inversión del sujeto pasivo conforme al Art. 84 de la Ley del IVA 37/1992.” Es el comprador el que liquida el impuesto, declarándolo como ingreso y gasto a la vez.
3.2 – Que no se renuncie a la exención : Si no se renuncia a la exención la operación estará sujeta pero exenta del IVA, por lo que el adquirente liquidará el ITP.
Es importante remarcar que para la renuncia a la exención del IVA hay que tener en cuenta el destino previsible del inmueble. Sólo es posible en la compra de inmuebles que vayan a destinarse a una actividad que de derecho a la deducción del IVA. Si es una vivienda, tanto si se compra para vivir (no actividad empresarial) como para después alquilarla como vivienda no da derecho a la deducción del IVA a priori. Esta actividad no estaría sujeta a IVA y no daría derecho a deducción del IVA. Si fuera un alquiler de un local comercial, con IVA, entonces, sí estaría sujeta a IVA con derecho a deducción. Si estuviéramos en un caso de actividad no sujeta a IVA, se perdería el derecho a la deducción y habría que reintegrar los importes deducidos.
También hay que tener ojo en cuenta de que se compre una vivienda con objetivo de venderla, porque entonces no tendríamos derecho a deducir todo el IVA y habría que regularizar la inversión del bien inmueble. Estos son factores importantes, que tal vez no se consideran en el momento de comprar una vivienda y que sin embargo pueden tener una repercusión monetaria importante para el empresario o profesional.